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¿Está sujeto el alquiler de habitaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos?
Ésta no ha sido una cuestión pacífica y a lo largo del tiempo ha recibido respuestas diversas.
El artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos considera que el arrendamiento de vivienda regulado por la misma es aquél “que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.”
¿Ha de ser el objeto de ese arrendamiento una edificación habitable completa?
Nada se dice en la ley al respecto.
De la misma manera que la L.A.U establece de qué arrendamientos se ocupa, su artículo 5 establece una serie de arrendamientos que quedan excluidos del ámbito de aplicación de la misma y entre los cuales no aparece el arrendamiento de habitaciones.
Dicho esto, si la L.A.U. no excluye expresamente el alquiler de habitaciones de su ámbito de aplicación ni exige expresamente que recaiga sobre edificaciones completas ¿Por qué los juzgados no permiten entonces a los arrendatarios disfrutar del régimen protector que les otorga esta ley aún cuando satisfagan su necesidad permanente de vivienda?
Como muestra de la corriente jurisprudencial de esta opinión la sentencia de Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 4.ª, de 8 de mayo de 2008 que considera que “Ese concepto de habitabilidad no puede predicarse del objeto arrendado en el supuesto enjuiciado, que se ciñe a una dependencia o habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño”
Nos encontramos con que el estado decidió en su día promulgar una legislación que protegía a los inquilinos sacando los arrendamientos de vivienda del régimen general de los contratos del Código Civil para que posteriormente las sentencias privaran de esa protección legal a los inquilinos más débiles; aquellos que no se pueden permitir arrendar una vivienda entera.
Parece que a quien no tiene más remedio que vivir en una habitación alquilada carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles se le castiga por ello privándole de derechos como la prórroga legal forzosa.
Si bien actualmente es ésta la interpretación preponderante, ha habido opiniones contrarias. Ejemplo de ellas es la sentencia Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, sec 1º, de 18 Enero 2008 que extractamos a continuación.
“Partiendo de lo expuesto, debe continuarse indicando que de lo actuado resulta la existencia de un contrato de arrendamiento de habitación, y respecto a si el mismo debe estimarse comprendido en las disposiciones de la Ley de Arrendamientos o fuera de las mismas al considerarse que el caso ha de regularse por las normas del Código Civil sobre los arrendamientos que pudieran denominarse ordinarios conforme a la disciplina comprendida en los artículos 1.542 y siguientes de dicho Texto Legal, esta Sala se inclina por la primera solución, y basa su criterio en los dos siguientes argumentos: en primer lugar y sobre todo, atendiendo a los propios preceptos contenidos en la legislación especial, como es por ejemplo, cuando dice que el objeto de la Ley está constituido por las fincas urbanas que se destinen a “vivienda”, entendiendo por tal una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, comprendiendo también sus espacios accesorios, y nada respecto al particular señala sobre si el contrato ha de recaer sobre una vivienda íntegra o sólo parte de ella, y; en segundo lugar, y tampoco puede ser argumento digno de desatención, porque de la forma indicada lo viene sosteniendo por lo general la Jurisprudencia menor que viene conociendo de estos juicios, y en este sentido son de citar las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid de 30 de abril de 1997, de Vizcaya de 30 de junio de 1998, de Asturias de 30 de junio de 2004, de Asturias de 7 de septiembre de 2005, de Lugo de 5 de diciembre de 2005”
¿Por qué hacen los tribunales esa distinción entre “alquileres totales y parciales” que no hace la ley?
¿Por qué se desprotege precisamente al arrendatario más necesitado de protección?
Estas cuestiones, especialmente ante la situación socieconómica actual, deberían ser resueltas lo antes posible por el legislador.
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Llega el verano y con ello las actividades en la naturaleza parece que se acentúan. Un claro ejemplo lo vemos en las salidas montañeras, prácticas de barranquismo, escalada, btt y un sinfín de actividades que con el sol y más horas de luz no dudamos en practicar.
Aquellos que compartimos esta afición en la que me declaro amante apasionado a veces descuidamos cuestiones tan importantes como nuestro equipo de seguridad.
Recientemente pude asistir a una jornada organizada por la Federación Vasca de Montaña, en la que el profesor Jose María Nasarre, en una entretenida exposición, didáctica y apasionada nos alertaba de las consecuencias civiles que los accidentes en la montaña pueden acarrear. No dude lo más mínimo en adquirir su libro de la editorial Desnivel “Responsabilidad civil en los deportes de montaña y actividades en la naturaleza”. Un completo compendio de sentencias relacionadas con accidentes en la montaña analizando los elementos fundamentales a tener en cuenta para evitar sorpresas indeseables.
El problema que se plantea es complejo por multitud de factores:
1º nuestra cancha de juego, no es un campo convencional de futbol, con instalaciones sanitarias y elementos fijos de seguridad entre otras cuestiones.
2º Habitualmente son espacios abiertos, en plena naturaleza donde los factores de riesgo son múltiples y se incrementan con las condiciones climatológicas.
3º contamos con equipos de seguridad técnicos y avanzados cuyo manejo requiere de un grado alto de aprendizaje. Descuidamos habitualmente que de su buen uso depende nuestra integridad física. Cuantas veces habré protestado por el dichoso casco…, o incluso por entender sobreequipados determinados terrenos…(alto contenido de elementos de seguridad en zonas carentes de exposición)
4º contamos con seguros de responsabilidad civil que habitualmente cubren las necesidades básicas.
Pero, como adelantaba al principio, con la llegada del buen tiempo, ¿bajamos la guardia? Nos alertaba nuestro ponente, con claros ejemplos de las necesidades de extremar las precauciones cuando hacemos partícipes de nuestra pasión a terceras personas sin los conocimientos necesarios. Y es que habitualmente, cuando salimos con los amigos, sobrinos, hijos, familiares y demás allegados a compartir nuestra pasión con ellos, descuidamos algo fundamental: ¿Que ocurre si se produce un accidente en la montaña en la que participamos nosotros como guías o como responsable del grupo por nuestra experiencia y conocimiento? y no me refiero por supuesto a la lamentable desgracia que en lo personal mas no puede afectar, sino y siendo más claro todavía con un ejemplo ¿Que consecuencias legales tiene el accidente mortal del jovencísimo Tito Traversa?
Cayó hasta el suelo debido a que las cintas que usó tenían pasado el mosquetón solo por la goma antigiro. El juez que instruye el caso ha accedido a su difusión a modo de advertencia.
Nuestro derecho, salvadas las responsabilidades penales, ofrece poca regulación civil y en su mayoría las respuestas son construcciones jurisprudenciales, pero no por ello poco acertadas y llenas de sabiduría.
A destacar y tener en cuenta los siguientes elementos necesarios utilizados por los jueces para derivarse responsabilidades: acto ilicito, daño y nexo causal.
Acto ilicito: comportamiento dañoso, que puede consistir en una acción o en una omisión dañosa. Cuando existe relación contractual no parece haber dudas al respecto, alguien incumple lo acordado y punto. Pero cuando no existe esta relación? vendrá dado por el incumplimiento de la obligación de guardar un determinado comportamiento frente a terceros. Siguiendo el caso anterior, Tito de 12 años, escala una vía para que físicamente estaba sobradamente cualificado. En el descenso cae, sufriendo un grave accidente y falleciendo al poco tiempo. Causas: mala colocación de los elementos de seguridad. Se adelanta en la noticia que no llevaba casco.
Con estos elementos se pueden adelantar algunas conclusiones. Su padre se pregunta “¿Por qué nadie, incluyendo a los adultos, comprobó el material? Alguien tendrá que darme una explicación”.
Daño: en el caso referenciado, lesiones mortales. Pero no es tan claro en otras situaciones, por lo que la idea es que sea un daño cierto y actual descartandose los hipotéticos y futuros. Es el perjudicado o sus herederos quienes habrán de probar la realidad del perjuicio sufrido.
Nexo causal: o relación de causalidad entre la conducta del agente y el daño causado. Será el juez quien aprecie la relación a buen criterio.
Mosquetón pasado solo por la goma, la causa del accidente de Tito Traversa.
| Consecuencia de su mala colocación es su funcionamiento erroneo. El mosqueton ha de pasar por el interior de la cinta al igual que lo hace su hermano. | Colocación erronea del mosquetón en la cinta. La goma solo cumple la función de evitar el movimiento o cimbreo del mosqueton evitando giros del mismo a posiciones erroneas. |
Se adelantan muchos elementos a tener en cuenta en supuestos de responsabilidad civil. “Diligencia”, en palabras del Tribunal Supremo…”la presunción de culpa únicamente desaparece cuando las personas prueben que emplearon toda la diligencia de un buen padre de familia para prevenir el daño…” ó “hay falta de diligencia en quien no pone los medios adecuados para evitar el daño teniendo en cuenta la naturaleza que se estaba llevando a cabo”, elemento de culpa.
La asunción del riesgo y la culpa exclusiva de la victima sirve como causa de exoneración, pero no hay duda que cada situación dará pié a una serie de elementos a valorar, cargas probatorias, y sobre todo, cuando de menores se trata…mostrar una Diligencia Irreprochable.
El autor practicando escalada
Por último, recordar la necesidad de tener contratados nuestros seguros de accidentes que incluyan las responsabilidades civiles, y del que nuestras federaciones toman muy buena nota.
Disfrutemos de la montaña considerando sus riesgos y sin bajar la guardia.
Victor Nieto
Licenciado en Derecho
abogado y miembro del despacho i16abogados
www.i16abogados.com
Diario Jurídico