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¿Está sujeto el alquiler de habitaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos?
Ésta no ha sido una cuestión pacífica y a lo largo del tiempo ha recibido respuestas diversas.
El artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos considera que el arrendamiento de vivienda regulado por la misma es aquél “que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.”
¿Ha de ser el objeto de ese arrendamiento una edificación habitable completa?
Nada se dice en la ley al respecto.
De la misma manera que la L.A.U establece de qué arrendamientos se ocupa, su artículo 5 establece una serie de arrendamientos que quedan excluidos del ámbito de aplicación de la misma y entre los cuales no aparece el arrendamiento de habitaciones.
Dicho esto, si la L.A.U. no excluye expresamente el alquiler de habitaciones de su ámbito de aplicación ni exige expresamente que recaiga sobre edificaciones completas ¿Por qué los juzgados no permiten entonces a los arrendatarios disfrutar del régimen protector que les otorga esta ley aún cuando satisfagan su necesidad permanente de vivienda?
Como muestra de la corriente jurisprudencial de esta opinión la sentencia de Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 4.ª, de 8 de mayo de 2008 que considera que “Ese concepto de habitabilidad no puede predicarse del objeto arrendado en el supuesto enjuiciado, que se ciñe a una dependencia o habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño”
Nos encontramos con que el estado decidió en su día promulgar una legislación que protegía a los inquilinos sacando los arrendamientos de vivienda del régimen general de los contratos del Código Civil para que posteriormente las sentencias privaran de esa protección legal a los inquilinos más débiles; aquellos que no se pueden permitir arrendar una vivienda entera.
Parece que a quien no tiene más remedio que vivir en una habitación alquilada carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles se le castiga por ello privándole de derechos como la prórroga legal forzosa.
Si bien actualmente es ésta la interpretación preponderante, ha habido opiniones contrarias. Ejemplo de ellas es la sentencia Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, sec 1º, de 18 Enero 2008 que extractamos a continuación.
“Partiendo de lo expuesto, debe continuarse indicando que de lo actuado resulta la existencia de un contrato de arrendamiento de habitación, y respecto a si el mismo debe estimarse comprendido en las disposiciones de la Ley de Arrendamientos o fuera de las mismas al considerarse que el caso ha de regularse por las normas del Código Civil sobre los arrendamientos que pudieran denominarse ordinarios conforme a la disciplina comprendida en los artículos 1.542 y siguientes de dicho Texto Legal, esta Sala se inclina por la primera solución, y basa su criterio en los dos siguientes argumentos: en primer lugar y sobre todo, atendiendo a los propios preceptos contenidos en la legislación especial, como es por ejemplo, cuando dice que el objeto de la Ley está constituido por las fincas urbanas que se destinen a “vivienda”, entendiendo por tal una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, comprendiendo también sus espacios accesorios, y nada respecto al particular señala sobre si el contrato ha de recaer sobre una vivienda íntegra o sólo parte de ella, y; en segundo lugar, y tampoco puede ser argumento digno de desatención, porque de la forma indicada lo viene sosteniendo por lo general la Jurisprudencia menor que viene conociendo de estos juicios, y en este sentido son de citar las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid de 30 de abril de 1997, de Vizcaya de 30 de junio de 1998, de Asturias de 30 de junio de 2004, de Asturias de 7 de septiembre de 2005, de Lugo de 5 de diciembre de 2005”
¿Por qué hacen los tribunales esa distinción entre “alquileres totales y parciales” que no hace la ley?
¿Por qué se desprotege precisamente al arrendatario más necesitado de protección?
Estas cuestiones, especialmente ante la situación socieconómica actual, deberían ser resueltas lo antes posible por el legislador.
Diario Jurídico
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